中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見
銀發(fā)〔2024〕2號(hào)
中國人民銀行上海總部，各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市分行;國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局;國家開發(fā)銀行，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行，中國郵政儲(chǔ)蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：
為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號(hào))、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號(hào))等文件要求，現(xiàn)就金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提出以下意見。
一、基本原則和要求
(一)支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運(yùn)營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)。
(二)重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進(jìn)其規(guī)模化、集約化經(jīng)營，提升長期租賃住房的供給能力和運(yùn)營水平。
(三)建立健全住房租賃金融支持體系。金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)以市場(chǎng)配置為主，按市場(chǎng)化原則自主決策，為租賃住房的投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，市場(chǎng)功能完備、結(jié)構(gòu)均衡、競爭有序。
——金融機(jī)構(gòu)分工合理。商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，滿足各類住房租賃主體合理融資需求。政策性開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)限于在符合自身職能定位和業(yè)務(wù)范圍的前提下，為保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營提供融資。
——金融產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)范。住房租賃信貸產(chǎn)品應(yīng)功能明確，期限和利率定價(jià)合理，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和貸后管理完善。直接融資產(chǎn)品應(yīng)結(jié)構(gòu)簡單清晰、定價(jià)透明，資金用途真實(shí)合規(guī)，市場(chǎng)約束和運(yùn)行機(jī)制健全有效。
——信貸和資本市場(chǎng)配置優(yōu)化。信貸市場(chǎng)主要滿足各類主體開發(fā)建設(shè)、購買租賃住房，以及住房租賃企業(yè)流動(dòng)性和日常運(yùn)營需求。資本市場(chǎng)側(cè)重于發(fā)展住房租賃長期投融資工具。信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)可根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，協(xié)同配合、合理接續(xù)。
二、加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新
(四)加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款期限一般為3年，最長不超過5年，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度相關(guān)要求。
(五)滿足團(tuán)體批量購買租賃住房的合理融資需求。對(duì)于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運(yùn)營的，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團(tuán)體購房貸款。利用貸款購買的商品住房、商業(yè)用房等應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已竣工驗(yàn)收的房屋，貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。住房租賃團(tuán)體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，貸款利率由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況、風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施等因素合理確定。
(六)支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款。住房租賃企業(yè)運(yùn)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。
商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)租賃住房運(yùn)營管理合法合規(guī)情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業(yè)的專業(yè)能力、財(cái)務(wù)狀況、持續(xù)審慎經(jīng)營等開展盡職調(diào)查，并結(jié)合住房租賃企業(yè)的經(jīng)營、風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)和貸款用途，合理審慎設(shè)計(jì)貸款的額度、期限、利率和還款方式。
住房租賃企業(yè)應(yīng)以租金收入作為第一還款來源。商業(yè)銀行在依法合規(guī)、有效防控風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)可持續(xù)的前提下，可根據(jù)住房租賃企業(yè)的資信和經(jīng)營情況發(fā)放信用貸款或質(zhì)押、抵押貸款。商業(yè)銀行發(fā)放質(zhì)押、抵押貸款應(yīng)審慎評(píng)估質(zhì)押、抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)，確保質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)可執(zhí)行。
對(duì)于開發(fā)建設(shè)和持有運(yùn)營為同一主體的租賃住房項(xiàng)目，住房租賃經(jīng)營性貸款可用于置換項(xiàng)目前期的住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。商業(yè)銀行在發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款時(shí)，可同時(shí)簽訂住房租賃經(jīng)營性貸款合同，與借款人約定后續(xù)住房租賃經(jīng)營性貸款的發(fā)放接續(xù)條件，將住房租賃經(jīng)營性貸款納入住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款的還款資金來源。
(七)完善住房租賃相關(guān)企業(yè)綜合金融服務(wù)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關(guān)企業(yè)需求特點(diǎn)的金融服務(wù)模式和金融產(chǎn)品，向住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等提供開戶、結(jié)算、咨詢、現(xiàn)金管理等綜合性金融解決方案。
三、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道
(八)增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放能力。支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款、團(tuán)體購房貸款和經(jīng)營性貸款的投放。
(九)拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)、購買和運(yùn)營。鼓勵(lì)優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高住房租賃債券發(fā)行效率，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。
(十)支持發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。
(十一)穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營長期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金份額交易流通，促進(jìn)住房租賃企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，為利用各類建設(shè)用地(含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等)依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
(十二)引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。支持金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過房地產(chǎn)投資信托基金長期持有運(yùn)營租賃住房。支持保險(xiǎn)資金等長期資金投資住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)利用利率衍生工具對(duì)沖相關(guān)利率風(fēng)險(xiǎn)。
四、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理
(十三)嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界。住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與其他住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。
(十四)加強(qiáng)住房租賃信貸資金管理。商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的貸款審批機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，嚴(yán)格住房租賃貸前審查和貸后管理，加強(qiáng)對(duì)借款人、項(xiàng)目屬性、貸款用途真實(shí)性、還款資金來源的跟蹤調(diào)查，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)、購買和運(yùn)營，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貸款期間項(xiàng)目租賃屬性或房屋租賃用途發(fā)生改變的，應(yīng)及時(shí)收回貸款，并視情況對(duì)借款人采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)防控措施。
(十五)規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新。住房租賃直接融資產(chǎn)品應(yīng)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良、結(jié)構(gòu)簡單、法律關(guān)系清晰、信息公開透明、資金用途合法合規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)明確住房租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和存續(xù)期管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設(shè)、購買和運(yùn)營等相關(guān)活動(dòng)，不得挪作他用。
(十六)防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全相關(guān)制度，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評(píng)估，確保審慎合規(guī)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。對(duì)各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平進(jìn)行上限控制，確保其資產(chǎn)負(fù)債率保持在適度區(qū)間。加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的運(yùn)營管理、財(cái)務(wù)狀況、資金用途等的監(jiān)控，對(duì)住房租賃企業(yè)等借款主體存在違反借款合同約定情形的，要及時(shí)采取加速清償、提前收貸等有效措施化解風(fēng)險(xiǎn)。
金融機(jī)構(gòu)在提供融資前需確保住房租賃企業(yè)已按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)。對(duì)住房租賃直接融資產(chǎn)品應(yīng)充分揭示其與住房租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及處置機(jī)制，保護(hù)投資者合法權(quán)益。
(十七)加強(qiáng)住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估。中國人民銀行牽頭住房租賃金融統(tǒng)計(jì)，加強(qiáng)對(duì)住房租賃金融產(chǎn)品的統(tǒng)計(jì)、調(diào)查和監(jiān)測(cè)分析。相關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃相關(guān)信息共享，發(fā)揮監(jiān)管合力。
本意見自2024年2月5日起施行。
中國人民銀行
國家金融監(jiān)督管理總局
2024年1月5日
